¿ Cuanto pagarán por mi vivienda ?

«Necesito vender urgentemente mi casa y no sé por cuánto. Es un estudio de 45 metros cuadrados con trastero. He pensado en escriturarlo por 180.000 euros para poder cancelar mi hipoteca y sacar un beneficio de 30.000 euros».

Poner a la venta una vivienda particular entraña varias dificultades y no siempre es fácil saber cuál es su valor real. La duda que aparece en el primer párrafo corresponde a un foro inmobiliario de internet. En él una mujer solicita ayuda a otros usuarios para saber cómo y por cuánto vender su estudio. Pero los consejos que uno encuentra en la Red no siempre son los más adecuados para llevar a la práctica. Y la primera lección a tener en cuenta es que el precio de una casa no es el que el vendedor pretende obtener por su venta, sino el que el comprador está dispuesto a pagar.

La directora del departamento de Obra Nueva Residencial de CB Richard Ellis Madrid, Belén Grimáu, reconoce que vender una casa supone una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona, por lo que acertar en el precio del inmueble es uno de los factores que más influirán en el éxito de la operación. «Una de las herramientas más útiles para lograr una valoración acertada es hacer un estudio dentro del mismo entorno donde se ubica la vivienda, lo que dará al vendedor una aproximación del precio al que podría finalmente vender su casa», afirma.

Factores determinantes

Para realizar este chequeo habrá que tener en cuenta factores como el estado interior en que se encuentra, la orientación, altura y distribución del inmueble. «El hecho de que cuente con zonas comunes, plaza de garaje y que se ubique en una zona consolidada, con servicios y transportes, contribuye a que el valor aumente. Además, hay que saber que cuanto mayor es la vivienda menor debe ser la repercusión por metro cuadrado, ya que esto influirá de forma definitiva en el precio final del inmueble», añade Grimáu.

Otra de las herramientas que señalan los expertos para calcular un valor aproximado es el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que facilita el valor catastral de la vivienda. No obstante, en la mayoría de los casos la cifra que refleja este documento no se corresponde con el valor real de mercado.

La tasación es, indudablemente, una de las herramientas más seguras para acertar con el valor real de la vivienda. Este documento, «además de ser válido como argumento de venta para los futuros compradores, facilitará al propietario saber si éste podrá acceder a una hipoteca para adquirir el inmueble».

Si la vivienda está sobrevalorada, el comprador pedirá una tasación y si ésta no cubre, como mínimo, el 80% del valor será muy difícil que la acabe comprando», explica la directiva de CB Richard Ellis.

El director técnico de Tasamadrid, Pablo Díaz-Romeral, garantiza que haciendo uso de esta herramienta «se calcula el valor real de mercado, sin quedar expuestos a los calentamientos y enfriamientos que experimenta éste, y con ella se tienen más posibilidades de encontrar un comprador».

Un error común que señalan estos expertos a la hora de calcular el valor del inmueble es añadirle un porcentaje al precio por el que fue comprado en su día. Es decir, pensar que si hace 10 años se compró la vivienda por 200.000 euros ahora tiene que costar, matemáticamente, un 30% más de aquel valor.

José Antonio Abollado, directivo de la comercializadora de viviendas Gerco, reconoce que en estos momentos el mercado no permite poner un sobreprecio a la vivienda, y que hoy en día es necesario ajustarlo al precio de mercado para que la operación resulte exitosa.

Asesoramiento

«Lo primero será hacer una comparativa con viviendas similares de la misma zona geográfica (ciudad, distrito, barrio e incluso calle) y de características parecidas. Para ello una de las mejores soluciones es hacerse con los servicios de una inmobiliaria, que cuenta con experiencia en venta y conocimiento de los precios», apunta. La directiva de la consultora Richard Ellis añade, además que es importante que esta empresa «sea seria, de confianza y que facilite el precio más real posible dentro de esa zona».

«El hecho de contar con el asesoramiento de un experto inmobiliario, como una comercializadora, ayudará sin duda a precisar el precio final, pero se debe tener en cuenta que muchos de estos profesionales suelen incrementarlo para tener un margen de negociación, además de unos cargos por los servicios», explica Belén Grimáu.

Una vez que el futuro vendedor ha encontrado el precio adecuado para colocar su inmueble en el mercado, surge la pregunta definitiva. ¿Lo subo un 10% para obtener mayores plusvalías en la venta? La respuesta unánime de estos expertos es que, tal y como está el mercado, no es recomendable. «Esta decisión puede estrechar mucho el cerco de la demanda, además de ralentizar el proceso de venta», opina Belén Grimáu.

Por su parte, el directivo de Gerco cree que esta decisión no es adecuada, ya que ahora la demanda es mucho menor que la oferta. «Lo que hay que hacer es ajustarlo al mercado, que no significa que no se vayan a obtener plusvalías. Sólo que ahora, en vez de ganar un 20%, el vendedor obtendrá un 5% o un 10% más», apostilla.

«Esta decisión dependerá de las prisas que tiene el vendedor y de si quiere repercutir en el comprador el coste que le haya supuesto contratar a expertos que le valoren su piso», concluye Díaz-Romeral.

---

Cómo calcular el valor real de un inmueble

1. Realizar un estudio de mercado dentro del entorno donde se encuentra ubicada la vivienda. Esto dará una aproximación del precio al que finalmente se podrá vender. 2. Tener en cuenta factores que determinan el precio final, como el estado interior en el que se encuentra, orientación, altura, zonas comunes, etc. También se debe tener en cuenta que a mayor tamaño menor debe ser la repercusión del precio por metro cuadrado. 3. El recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) puede servir como valor orientativo, aunque siempre suele ser más bajo del precio de mercado. 4. Utilizar el asesoramiento de un experto inmobiliario, aunque teniendo en cuenta que suelen incrementar el precio para tener un margen de negociación. Además la empresa debe ser de confianza y con un gran conocimiento de la zona donde se ubica la vivienda. 5. La tasación se convierte en una herramienta muy adecuada para calcular el valor y saber si el futuro comprador podrá acceder a una hipoteca para adquirir el inmueble. 8. Una vez calculado el precio final, es aconsejable no incrementar un porcentaje para obtener plusvalías, como se ha hecho habitualmente. 9. Nunca se debe calcular el valor sumándole un porcentaje al precio al que se adquirió el inmueble. Puede no ajustarse al valor real del mercado.

Los andaluces no deben andar muy contentos ya que los presupuestos de 2008 no recogen las promesas de Chaves para acceso a la vivienda

Todos ellos, insistieron en el marcado carácter social de las cuentas del año próximo. Sin embargo, el presupuesto de Educación, según denunció el presidente del PP-A, Javier Arenas, se sitúa en el quinto lugar en cuanto dotación presupuestaria y crece porcentualmente menos que el destinado a la Consejería de Presidencia, cuyo incremento se debe, fundamentalmente, al aumento de fondos destinados a cooperación internacional.

Estos son algunos de los aspectos de unas cuentas que interpretaron ayer los partidos andaluces desde sus diferentes posiciones. Así, mientras que el consejero de Economía, José Antonio Griñán, habló de 'buen' presupuesto, Arenas lamentó que establezcan un crecimiento 'espectacular' de los impuestos a los andaluces, que 'suben por encima de los propios presupuestos', y que no recojan las promesas del presidente en materia de vivienda y becas. IU lamentó también que estas promesas no tengan reflejo en las cuentas, que calificó de 'conformistas' y con 'tufillo electoralista'.

De entrada, los presupuestos no contemplan, según PP e IU, ninguna partida específica para la Ley de Vivienda que prometió Chaves y que pretende garantizar el acceso a este derecho para aquellos que ganen menos de 3.000 euros al mes. Bien es cierto que el documento recoge una partida de la Consejería de Obras Públicas para invertir 100 millones de euros en el denominado 'Pacto por la Vivienda' en 2008, cantidad consignada también para los dos próximos ejercicios.

Sin embargo, el parlamentario de IU, Pedro Vaquero, restó importancia a esta partida presupuestaria, ya que, para empezar, 'no hay tal Pacto por la Vivienda' y, para terminar, 'esa partida se puede modificar y convertirse en financiación de planes de vivienda'. Lo que dejó muy claro Vaquero es que esa ley no llegará al Parlamento hasta septiembre de 2008, por lo que no se aplicará en este ejercicio presupuestario. Otra promesa electoral del presidente andaluz que tampoco tiene su reflejo en las cuentas son las becas de 600 euros al mes para los estudiantes de bachillerato para que no dejen sus estudios por razones socioeconómicas. El parlamentario de IU, Ignacio García, confirmó que no aparece por ningún lado en los presupuestos.

La OCU dice que la enmienda del PSOE a la deducción por alquiler fomenta la economía sumergida

En declaraciones a Europa Press, la portavoz explicó que esta medida podría motivar a muchos contribuyentes a declarar nóminas inferiores a 12.000 euros pese a tener ingresos superiores, con el fin de deducirse el máximo previsto. "Los más beneficiados serían aquellos con nóminas 'en negro'", precisó.

Asimismo, señaló que, en cualquier caso, sólo beneficiará a niveles de renta muy bajos, dejando fuera a aquellos potenciales inquilinos con "nóminas más normales".

Concretamente, la enmienda socialista introducida ahora divide la deducción en dos tramos de renta, de tal manera que los inquilinos con una base imponible igual o inferior a 12.000 euros anuales, podrán aplicarse la deducción máxima del 10% sobre 9.015 euros, mientras que los que superen esta renta disfrutarán de una desgravación menor.

Por otro lado, Izverniceanu consideró que esta formulación de la deducción por alquiler no supone una equiparación total con la prevista en el caso de la compra, que no plantea ningún limite de renta, por lo que la consideró "efectista".

Asimismo, aseguró que, desde el primer momento, la deducción ha sido una iniciativa "coyuntural" y aseguró que no cumple las expectativas de los 8 millones de ciudadanos que actualmente paga una hipoteca en España.

Recortan la deducción por alquiler de vivienda

Los inquilinos que cobren más de 12.000 euros anuales no podrán aplicarse el importe máximo de deducción por alquiler de vivienda en la declaración de la renta, situado en 9.015 euros, que aprobó recientemente el Gobierno dentro del plan de ayudas al alquiler, según una enmienda introducida por el PSOE en el Congreso al proyecto de Ley de los Presupuestos Generales del Estado de 2008, informa Ep.

El Ejecutivo anunció en septiembre la creación de una nueva deducción por arrendamiento de vivienda del 10,05% en la cuota estatal del IRPF sobre un importe máximo de 9.015 euros anuales para todos aquellos ciudadanos con una renta inferior a los 24.000 euros netos anuales (28.0000 euros brutos).

En cambio, la enmienda socialista introducida ahora divide la deducción en dos tramos de renta, de manera que los inquilinos con una base imponible igual o inferior a 12.000 euros anuales, podrán aplicarse la deducción máxima, mientras que los que superen esta renta tendrán una desgravación menor. En concreto, cuando la base imponible esté comprendida entre 12.000 y 24.020 euros anuales, el importe máximo deducible será 9.015 euros menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia entre los ingresos del inquilino y 12.000 euros anuales. De esta forma, los contribuyentes que, por ejemplo, perciban unos ingresos de 18.000 euros anuales, sólo podrán deducirse el 10% de un máximo de 4.515 euros.

A pesar de que el Gobierno aseguró entonces que la nueva deducción por alquiler era «idéntica» a la existente por compra, el cambio introducido por el PSOE limita esta desgravación en función de la renta del beneficiario, decreciendo a partir de un determinado nivel de base imponible, algo que no sucede en el caso de la deducción por compra, que se aplica con independencia del nivel de renta. Esta modulación de la desgravación por alquiler, según afirma el PSOE, favorece a los colectivos con menores rentas y evita «efectos inflacionistas» que se generarían con una deducción de carácter general.

Por otra parte, el Consejo de Ministros aprobó ayer un real decreto por el que se establecen las normas necesarias para el reconocimiento, tramitación y pago de un complemento anual para los ciudadanos que perciban una pensión no contributiva y que residan en una vivienda alquilada, cuyo importe ascenderá a 350 euros en 2007. El complemento está incluido en la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2007. Los solicitantes deberán tener reconocida una pensión de jubilación e invalidez en su modalidad no contributiva, carecer de vivienda en propiedad, ser arrendatario de una vivienda en la fecha de la solicitud, no tener una relación de parentesco de hasta el tercer grado con el arrendador y tener fijada su residencia habitual en la vivienda alquilada.